Na jaren van positieve resultaten zien we sinds enkele jaren een duidelijke kentering in de resultaten van het grondbedrijf. De opbrengstenstijging voor de komende jaren valt weg, de rente stijgt en door netwerkcongestie en stikstof treedt vertraging op in de projecten.
Het totale verlies over 2023 komt, ondanks tussentijdse winstnemingen, uit op € 6,48 miljoen. Dit verlies wordt voor het overgrote deel veroorzaakt door:
- Het afwaarderen van de grondprijs op het WFC voor de FID-functies.
- Stijgende rente.
- Langere looptijd in plannen BTA 12 en WFC door vertraging in uitgifte vanwege netcongestie, met hogere plankosten en rentekosten als gevolg.
Dit leidt tot een noodzakelijke toevoeging van € 8,25 miljoen aan de voorziening Verliesgevende grondexploitaties.
Tabel 1 - Specificatie resultaat Grondbedrijf 2023 | Bedragen x € 1.000 | |
|---|---|---|
Omschrijving | Resultaat | |
Dotatie in de voorziening Verliesgevende grondexploitaties | 8.251 N | |
Afsluiting grondexploitaties | 49 V | |
Tussentijdse winstneming | 2.229 V | |
Resultaat materiële vaste activa | 529 N | |
Overige mutaties, per saldo | 78 N | |
Resultaat grondbedrijf 2023 | 6.480 N | |
Het resultaat wordt als volgt verklaard:
- Actualisatie MPG 2024; Toevoeging VVG: Voor de ontwikkeling van de verliesgevende grondexploitaties wordt een voorziening aangehouden om de toekomstige tekorten te dekken. De actualisatie van de grondexploitaties laat een verslechtering zien van de verwachte resultaten zodat € 8,25 miljoen toegevoegd moet worden aan de voorziening Verliesgevende grondexploitaties vanuit het resultaat. Verdere toelichting kunt u vinden in het MPG 2024
- Afsluiten grondexploitaties: Met de afsluiting van plannen kunnen voor de laatste nog uit te voeren werkzaamheden middelen worden gereserveerd. Nadat de laatste activiteiten hebben plaatsgevonden wordt een eventueel resterend budget of onvoorziene kosten met het resultaat verrekend. In 2023 is het positieve plan Dorpsstraat - Tepelenburgweg afgesloten.
- Tussentijdse winstneming: Voor de plannen met een positieve resultaatsverwachting moet tussentijds op basis van regelgeving winst worden afgerekend. Om het tussentijdse resultaat te bepalen wordt het percentage van de gerealiseerde kosten maal het percentage van de gerealiseerde opbrengst vermenigvuldigd met de verwachte winst. Hierbij wordt de winst gecorrigeerd met de bekende (gewogen) risico's. In 2023 speelden tussentijdse winsten in de plannen Smachtenburgerweg (Harskamp) en Kernhem B (Ede).
- Resultaat op materiële vaste activa (MVA): Dit zijn de ‘strategische’ gronden die niet in ontwikkeling zijn. Kosten en opbrengsten (onder andere belastingen, onderhoud) worden direct ten laste van de exploitatie gebracht.
- Overige mutaties: Een deel van de kosten dat wordt gemaakt voor de bedrijfsvoering van het grondbedrijf kan niet aan de afzonderlijke projecten worden toegerekend. Het betreft kosten voor product- en beleidsontwikkeling.
Toekomstige resultaatsverwachting
De actualisatie van de grondexploitaties levert voor de lopende grondexploitaties een verwacht toekomstig resultaat op van € 50,8 miljoen (nadelig). Het betreft:
- Negatieve plannen € 55,2 miljoen (n)
- Positieve plannen € 4,4 miljoen (v)
Voor de negatieve plannen wordt het toekomstige resultaat gedekt door de voorziening Verliesgevende grondexploitaties. De verwachte winsten voor de positieve plannen worden jaarlijks aan de hand van (deel) realisatie genomen en in het resultaat van het grondbedrijf verwerkt.
In bovenstaande cijfers is geen rekening gehouden met de keuzes die de raad nog moet nemen voor:
- De ontwikkelrichting en programmatische keuzes voor het WFC.
- Nog te openen grondexploitaties zoals bijvoorbeeld Kernhem Noord en Noordplein.
Dekking voor deze toekomstige keuzen is gereserveerd als onderdeel van de € 30 miljoen die bij de Programmabegroting 2024-2027 is vrijgemaakt door de raad om investeringsbesluiten te kunnen nemen om uitvoering te geven aan de omgevingsvisie.
Doorwerking verwacht resultaat grondbedrijf in Algemene reserve
Sinds de reserve Grondbedrijf opgeheven is, werkt het (begrote) resultaat van het grondbedrijf door in de stand van de Algemene Reserve. De actualisatie bij het MPG 2024 levert een bijstelling op van de mutaties op de Algemene Reserve. Voor de komende jaren wordt een daling van de positieve resultaten en een lagere dotatie aan de Algemene Reserve verwacht.
Tabel 2 - Resultaat Grondbedrijf in Algemene Reserve | Bedragen x € 1.000 | |||
|---|---|---|---|---|
Omschrijving | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 |
MPG 2024 | 1.138 V | 545 V | 207 V | 269 N |
MPG 2023 | 1.342 V | 612 V | 147 V | 147 V |
Mutatie | 204 N | 67 N | 59 V | 416 N |
Voorziening Verliesgevende grondexploitaties
De nadelige projecten hebben een totaal exploitatiesaldo (contante waarde per 31-12-2023) van € 55,2 miljoen. De voorziening Verliesgevende grondexploitaties is hierop bijgesteld en bevat deze middelen. Het saldo van de voorziening neemt de komende jaren naar verwachting af als gevolg van het afsluiten van negatieve plannen.
Boekwaarde
De boekwaarde van de grondexploitaties tegen de verwachting in, toegenomen met € 7 miljoen en bedraagt per 1 januari 2024 € 86,4 miljoen (exclusief VVG).
Het toenemen in plaats van het afnemen van de boekwaarde wordt veroorzaakt door:
- De diverse grondexploitaties laten in 2023 ten opzichte van de geraamde kosten, maar met name ten opzichte van de geraamde opbrengsten grote afwijkingen zien. Grootste afwijking wordt veroorzaakt door het niet realiseren van de voorgenomen verkopen op Food en Businesspark De Klomp.
- Afsluiting van Kop van de Parkweg niet gerealiseerd, maar wordt doorgeschoven naar 2024.
- Tussentijdse winstnemingen vielen iets positiever uit dan verwacht.
Voor 2024 wordt verwacht dat de boekwaarde af zal nemen met € 22,8 miljoen tot € 63,6 miljoen.